He creado un dashboard interactivo profesional que integra datos reales del mercado inmobiliario de Tenerife, con enfoque especial en Costa Adeje y el sur de la isla. Esta herramienta está diseñada para inversores, profesionales inmobiliarios y tomadores de decisiones que necesitan analizar el mercado con proyecciones y evaluación de riesgos basada en datos actualizados hasta noviembre 2025.
Características Principales del Dashboard
El dashboard incluye seis secciones analíticas principales accesibles mediante pestañas interactivas:
1. Evolución de Precios (2022-2025)
Analiza la trayectoria histórica del mercado mostrando cómo los precios en Costa Adeje han crecido de €3,086/m² en 2022 a €5,096/m² en 2025, representando un incremento acumulado del 65%. El municipio de Adeje general pasó de €3,070/m² a €4,471/m² en el mismo período. Esta tendencia alcista sostenida refleja la presión de demanda turística internacional y la escasez estructural de oferta.
Evolución histórica de precios por metro cuadrado en Adeje y Costa Adeje desde 2022 hasta 2025, mostrando tendencia alcista sostenida
2. Análisis por Zonas
Compara los precios entre las cinco principales zonas de Adeje, revelando una segmentación clara del mercado. Costa Adeje lidera con €5,096/m², seguida por Callao Salvaje-Playa Paraíso (€4,275/m²), mientras que zonas más tradicionales como el Casco Urbano (€3,006/m²) ofrecen opciones más accesibles. Las variaciones anuales oscilan entre -1.7% y +11.6%, indicando dinamismo diferenciado por localización.
Comparativa de precios por metro cuadrado entre las diferentes zonas del municipio de Adeje en agosto de 2025
3. Proyecciones 2025-2026
Presenta tres escenarios prospectivos basados en drivers fundamentales del mercado:
- Escenario Optimista (+15%): Impulsado por demanda turística récord proyectada de 18.4-18.6 millones de visitantes y déficit extremo de oferta
- Escenario Base (+6.3%): Continuidad de tendencias actuales con crecimiento del PIB canario del 3.6%, superior al nacional (2.8%)
- Escenario Conservador (+3%): Considerando posible desaceleración por competencia de destinos internacionales
Las proyecciones específicas sitúan el Tenerife Sur en €1,890/m² de media, mientras Costa Adeje podría alcanzar incrementos del 15% en segmento de lujo.
4. Factores de Riesgo
Evalúa seis factores críticos mediante una matriz de riesgo con codificación visual:
RIESGOS ALTOS:
- Tensiones especulativas localizadas: Organismos como la Asociación Española de Valoraciones (AEV) advierten que en territorios donde la demanda extranjera supera el 30% de operaciones (Canarias alcanza 25-38% en zonas premium), se detectan dinámicas especulativas vinculadas al alquiler turístico
- Escasez extrema de oferta: El déficit de 44,000 viviendas en Canarias (25,000 en provincia de Santa Cruz de Tenerife) representa el 12% del déficit nacional. En 2024 se crearon 9,000 nuevas familias pero solo se construyeron 2,200 viviendas
Análisis del déficit de vivienda en Canarias por provincia, mostrando la brecha entre oferta y demanda habitacional
RIESGOS MEDIO-ALTOS:
- Regulaciones sobre alquiler vacacional: Nuevas normativas están limitando zonas donde se permite alquiler turístico, aunque el registro de viviendas vacacionales aumentó 21% ante el anuncio de regulación, alcanzando 65,265 unidades
RIESGOS MEDIOS:
- Ratio precio-alquiler elevado: Posible sobre valoración en algunos segmentos, especialmente considerando que el 40% de operaciones se realizan sin hipoteca
- Competencia turística internacional: Destinos de Oriente Medio y Sudeste Asiático podrían captar parte de la demanda
5. Rentabilidad & ROI
Proporciona una calculadora interactiva que compara dos estrategias de inversión:
Alquiler Vacacional:
- Rentabilidad anual: 7.16%
- Ocupación media: 75%
- Ingresos estimados: €12,000/año
- Ventajas: Mayor rentabilidad, flexibilidad uso personal, alta demanda turística
- Desventajas: Regulaciones restrictivas, gestión intensiva, estacionalidad
Alquiler Largo Plazo:
- Rentabilidad anual: 5.8%
- Precio medio: €13.55/m²/mes (incrementó 11.1% en 2024)
- Ventajas: Estabilidad de ingresos, menor gestión
- Desventajas: Menor rentabilidad, escasez extrema que presiona a inquilinos
Retorno proyectado a 3 años: 8-12% considerando revalorización más ingresos por alquiler.
El dashboard también calcula costes asociados: IBI (0.4-0.9%), impuesto de no residentes (19%), plusvalía municipal y gastos de comunidad.
6. Indicadores Macroeconómicos
Contextualiza el mercado inmobiliario dentro del panorama económico regional:
- Crecimiento PIB Canarias: 3.6% en 2024 y Q3 2025, superando la media nacional (3.2% y 2.8% respectivamente)
- PIB per cápita: €24,345, el tercero más bajo de España pero con tendencia de convergencia
- Sector turístico: Facturación de €22,700 millones proyectada para 2025 (+€600-700M vs 2024), con 98 millones de pernoctaciones
- Inversión extranjera: Representa el 25.1% del total de operaciones en 2024, alcanzando el 38% en zonas premium como Costa Adeje
- Transacciones inmobiliarias: 69,418 en 2024, un incremento del 51.3% respecto a 2023
Análisis Integral y Recomendaciones
Oportunidades Identificadas
El mercado inmobiliario de Tenerife presenta fundamentos sólidos sustentados por:
- Demanda estructural robusta: La combinación de turismo récord, teletrabajo consolidado post-pandemia, y clima privilegiado atrae compradores nacionales e internacionales
- Escasez de oferta crónica: Con solo 2,200 viviendas construidas en 2024 frente a 9,000 nuevas familias, el déficit presiona los precios al alza de forma sostenida
- Dinamismo económico regional: Canarias lidera el crecimiento del PIB entre comunidades autónomas, con sectores turístico y servicios en expansión
- Régimen fiscal favorable: El REF (Régimen Económico y Fiscal) canario, ZEC (Zona Especial Canaria) y el IGIC (7% vs IVA 10%) constituyen ventajas comparativas para inversores
- Rentabilidades atractivas: Con retornos del 7.16% en alquiler vacacional y proyecciones de revalorización del 6-15% anual, el mercado ofrece múltiples vías de rentabilidad
Riesgos a Monitorizar
No obstante, existen señales de alerta que requieren seguimiento:
- Riesgo de burbuja localizada: Aunque expertos como José García-Montalvo descartan una burbuja generalizada en España por control de deuda y crédito, instituciones como AEV advierten sobre «tensiones localizadas» en Canarias y Baleares donde la demanda extranjera supera el 30%
- Insostenibilidad social: Más de 30,000 personas inscritas en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida (duplicándose desde 2020), con 114-141 competidores por cada vivienda en alquiler en las provincias canarias
- Saturación turística: Aunque las proyecciones son optimistas, existe resistencia ciudadana creciente contra el modelo de turismo de masas, con manifestaciones demandando límites a visitantes y alojamientos turísticos
- Volatilidad regulatoria: Las autoridades canarias han implementado medidas como el Decreto-ley 1/2024 para emergencia habitacional, incluyendo derechos preferentes de adquisición para la Administración en ventas de edificios con viviendas en alquiler
- Encarecimiento que expulsa demanda local: El 40% de compras al contado penaliza especialmente a compradores primerizos sin ahorro previo, generando desigualdad en el acceso
Estrategias de Mitigación
Para inversores que consideren entrar al mercado tinerfeño, se recomiendan las siguientes estrategias:
Diversificación geográfica: No concentrar inversión únicamente en zonas premium de Costa Adeje. Áreas emergentes del norte de Tenerife (La Laguna, Santa Cruz zona metropolitana) ofrecen precios más accesibles con potencial de revalorización
Due diligence regulatoria: Verificar exhaustivamente la zonificación y permisos para alquiler turístico antes de adquirir, dado el endurecimiento normativo progresivo
Análisis ratio precio-alquiler: Calcular con precisión la rentabilidad real considerando todos los costes (IBI, comunidad, impuestos, gestión) para evitar sobrepagar en expectativas de revalorización no garantizadas
Horizonte temporal largo: Dada la posibilidad de desaceleración turística por competencia internacional y la volatilidad regulatoria, es prudente planificar inversiones con horizonte mínimo de 5 años
Sostenibilidad y certificación energética: Priorizar propiedades con certificaciones A/A+ y tecnologías sostenibles (aerotermia, paneles solares), ya que la nueva normativa canaria establecerá estos estándares como obligatorios y pueden alcanzar precios superiores a €4,000/m²
Conclusiones
El mercado inmobiliario de Tenerife se encuentra en una fase de expansión sostenida pero con señales de alerta que requieren análisis riguroso. Para 2025-2026, las proyecciones apuntan a crecimientos del 6-15% dependiendo de la zona y tipología, impulsados por turismo récord, PIB en crecimiento y escasez estructural de oferta.
Sin embargo, los inversores deben ser conscientes de los riesgos de sobrecalentamiento en segmentos premium, la evolución de regulaciones restrictivas sobre alquiler turístico, y las tensiones sociales derivadas de la crisis de accesibilidad habitacional. El dashboard interactivo proporciona las herramientas analíticas necesarias para tomar decisiones informadas, comparar escenarios y calcular rentabilidades ajustadas al riesgo.
Para optimizar una estrategia de inversión en Tenerife, se recomienda combinar el análisis cuantitativo del dashboard con asesoramiento legal especializado en normativa canaria, verificación in situ de propiedades, y seguimiento trimestral de indicadores turísticos y macroeconómicos que anticipen cambios de tendencia.
